시가 7억 아파트 상속 시 취득세 계산 및 절세 방법 총정리

부부 공동명의로 시가 12억 원짜리 아파트를 소유하고 있는 상황에서 남편이 시가 7억 원짜리 아파트를 상속받게 되었다면, 취득세는 얼마이며 절세할 방법은 무엇일까요? 또한, 취득세 신고시 시가 기준과 공시지가 기준 중 어떤 방식이 유리할까요? 이번 글에서는 취득세 계산법과 절세 전략을 상세히 알아보겠습니다.

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1. 취득세 계산 기준

상속으로 인한 부동산 취득 시 취득세는 과세표준 × 취득세율로 계산됩니다. 상속받은 주택의 취득세율은 3.5%이며, 과세표준은 공시가격을 기준으로 합니다.

 

✅ 과세표준:

• 상속 취득세는 시가가 아닌 **공시가격(공시지가)**을 기준으로 부과됨
• 국세(상속세)는 시가를 기준으로 하지만, 취득세는 공시지가를 기준으로 산정됨

✅ 취득세율:

• 상속 주택은 주택 수에 관계없이 3.5%의 세율 적용

✅ 취득세 계산 공식:
취득세 = 공시가격 × 3.5%

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2. 시가 7억 원 아파트 상속 시 취득세 계산

상속받은 아파트의 공시가격이 시가의 70% 수준(약 4억 9천만 원)이라고 가정하면, 취득세는 다음과 같이 계산됩니다.

• 과세표준(공시가격): 4억 9천만 원
• 취득세율: 3.5%
• 취득세 = 4억 9천만 원 × 3.5% = 약 1,715만 원

즉, 시가 7억 원이더라도 공시가격이 4.9억 원이라면 취득세는 약 1,715만 원입니다.

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3. 취득세 절세 방법

✅ 1) 배우자에게 증여 후 상속받기 (부부 공동명의 활용)

남편이 단독 명의로 상속을 받을 경우 다주택자로 분류될 가능성이 있어 취득세 부담이 커질 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 부부 공동명의로 증여 후 상속을 받으면 절세 효과가 클 수 있습니다.

 

🔹 증여 후 상속의 장점

• 증여세 공제(부부 간 10년간 6억 원까지 공제)를 활용하여 세 부담을 줄일 수 있음
• 남편 단독 명의로 상속받을 경우보다 취득세 절감 가능

✅ 2) 공시가격이 낮을 때 신고하기

• 상속 취득세는 시가가 아닌 공시가격을 기준으로 부과되므로 공시가격이 낮을 때 신고하면 세 부담이 감소
• 다만, 국세(상속세)는 시가 기준이므로 두 가지를 비교하여 유리한 방향으로 전략 수립 필요

✅ 3) 취득세 연부연납(분할 납부) 활용

취득세가 부담된다면 최대 5년간 분할 납부(연부연납)가 가능합니다.

• 500만 원 이상이면 분할 납부 신청 가능
• 상속 개시일로부터 6개월 이내에 신청해야 함

✅ 4) 상속세 및 취득세 통합 절세 전략 활용

• 상속세를 줄이기 위해 시가 기준으로 신고하는 것이 유리할 수도 있음
• 취득세를 줄이려면 공시가격이 낮을 때 신고하는 것이 유리

따라서 상속세와 취득세를 종합적으로 고려하여 신고 전략을 세우는 것이 가장 중요합니다.

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4. 시가 vs 공시지가 기준 신고, 어느 것이 유리할까?

✔️ 취득세 측면:

• 공시지가가 시가보다 낮으므로 취득세는 공시지가 기준으로 신고하는 것이 유리

✔️ 상속세 측면:

• 상속세는 시가 기준으로 부과되므로 시가 기준이 높게 잡히면 상속세 부담이 커질 수 있음

📌 결론:

• 취득세만 고려한다면 공시지가 기준 신고가 유리
• 상속세와 종합적으로 고려해야 하므로 세무 전문가 상담 후 결정 추천

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5. 기타 주요 내용 정리

✅ 상속 주택은 주택 수에서 제외 가능할까?

• 일정 요건을 충족하면 상속 주택을 다주택 산정에서 제외할 수도 있음
• 상속 개시일로부터 5년 이내 처분하면 다주택 중과 대상에서 빠질 가능성이 있음

✅ 취득세 신고 기한:

• 상속 개시일(사망일)로부터 6개월 이내 신고 및 납부 필요

✅ 신고 방법:

• 직접 신고: 세무서 방문 또는 전자신고 가능
• 세무사 대행: 복잡한 절세 전략이 필요하면 전문가 도움 추천

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6. 결론

시가 7억 원짜리 아파트를 상속받을 경우 취득세는 공시가격의 3.5%가 적용됩니다. 이때 공시가격 기준으로 신고하면 취득세 부담을 줄일 수 있으며, 부부 공동명의 활용, 연부연납, 세무사 상담 등을 통해 추가적인 절세 전략을 마련하는 것이 좋습니다.

상속 과정에서의 취득세 부담을 최소화하고, 상속세까지 고려한 최적의 전략을 세워야 합니다. 세금 부담을 줄이고 싶은 분들은 전문 세무사 상담을 통해 맞춤 절세 전략을 세우는 것이 가장 현명한 방법입니다!